Los elementos comunes y privativos en una comunidad de Propietarios los establece la Ley Propiedad Horizontal. Es fundamental conocer las diferencias de un elemento común, un elemento privativo y un elemento común de uso privativo para saber que hacer sobre un elemento y sobre otro.
LOS ELEMENTOS COMUNES
Los elementos comunes, son aquellos que pueden ser disfrutados por varias viviendas. Estas zonas en copropiedad no pueden ser divididas y en el caso de que sufran daños, es la comunidad la que debe responder por ellos.
Son elementos comunes del edificio:
- Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. En las fachadas retranqueadas y con terraza, el uso y disfrute de esa terraza es privativo, pero el suelo es un elemento común, porque es cubierta del piso de abajo.
- Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
- El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.
- Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
- Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
- Las de detección y prevención de incendios.
- Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
- Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
- Las terrazas. Los revestimientos exteriores de las terrazas (también balcones y ventanas) son comunes, y por tanto su imagen y configuración no se pueden alterar sin el permiso de la comunidad de propietarios.
- Piscinas, pistas deportivas, parques infantiles, zonas ajardinadas, zonas recreativas, salas comunes, garajes.
LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
Los elementos privativos de un edificio, según el art. 396 del Código Civil, son los que pertenecen en exclusividad a cada vivienda. Un propietario tiene derecho exclusivo sobre un espacio independiente y delimitado. Esto incluye los elementos arquitectónicos e instalaciones que sirvan de forma exclusiva a esa vivienda.
La ley da a cada propietario el derecho a modificar los elementos que se encuentren en el perímetro de su propiedad privativa siempre que no afecte a elementos comunes.
La propiedad incluye los elementos arquitectónicos que sirvan exclusivamente al propietario.
Ejemplos de elementos privativos
- La vivienda o local
- Garajes, trasteros, sótanos o desvanes.
- Alcantarillado: la acometida es privativa
- Tuberías: los elementos que están dentro de la vivienda y el contador son privativos.
- Cableado: a partir del contador es privativo.
- Tabiques interiores.
- Aparatos de aire acondicionado individuales
- Antenas de radioaficionados individuales
- Antenas individuales
- Obras de acondicionamiento de locales comerciales
- Escaparates
- Rótulos, carteles o placas
- Toldos o marquesinas
- Terrazas y patios privados
- Tendederos de ropa
Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal deben estar recogidos expresamente en la escritura de división horizontal, lo que no venga especificado, se presume que es un elemento común. Estos elementos tendrán asignada una cuota de participación en la comunidad.
LOS ELEMENTOS COMUNES DE USO PRIVATIVO
Los elementos comunes de uso privativo son aquellos cuyo uso y disfrute está atribuido exclusivamente a uno de los copropietarios de la Comunidad.
Para conocer si un elemento es común de uso privativo, debemos ir al Título Constitutivo de la Comunidad.
Un ejemplo serían las terrazas que son cubiertas del edificio (como un ático).
La reparación de estos elementos puede ser responsabilidad de los propietarios que los utilizan o de la comunidad, depende del motivo de los desperfectos.
- Si se trata de un problema estructural o está causado simplemente por el paso del tiempo, la comunidad debe encargarse de su reparación.
- Si los desperfectos son causados por un mal uso o mal mantenimiento de las personas que disfrutan de su uso, entonces recae sobre ellos el arreglo.
Cabe destacar que estos elementos comunes de uso privativo pueden convertirse en elementos privativos, siempre que se acuerde de manera unánime en Junta de Propietarios.